廣州物業專項維修資金管理辦法將重啟 有望破解“沉睡”難題
  130億
  使用率1%
  從化區、增城區、花都區、番禺區
  中國建設銀行
  其餘行政區域
  中國農業銀行、廣州銀行和平安銀行
  ● 存儲利息。
  ● 購買國債的增值收益。
  ● 利用住宅共用部位和共用設施設備進行經營的業主所得收益(業主大會另有決定的除外)。
  ● 共用設施設備報廢後回收的殘值。
  廣州市專項維修資金管理中心幾年前已把維修資金的存儲利率從活期調整為三個月整存整取定期存款利率並計息到戶。
  本報訊 (記者賴偉行)廣州目前約130億元的物業專項維修資金至今絕大部分仍然處於“沉睡”狀態,使用率多年來只有1%!從兩年前起,廣州物業專項維修資金管理問題就已經引起媒體廣泛關註,當時廣州市物業專項維修資金管理中心對外表示,正在草擬《廣州市物業專項維修資金管理辦法》,然而,該《辦法》的出台一拖再拖,遲遲未見蹤影。
  據悉,市物業專項維修資金管理中心隸屬於市國土房管局,近期,《廣州市物業專項維修資金管理辦法(草案)》(簡稱《辦法》)正在重啟完善修訂的過程,並已進行了局部征求意見,未來有望向社會正式公佈。
  本報記者昨日獨家獲悉,為改進目前廣州物業專項維修資金的管理不足,《辦法》擬作出重大規定,專項維修資金未來擬劃轉小區業主大會實行“直管”。知情人士透露,對於已成立業主大會選舉產生業委會的,將由業委會負責組織實施專項維修資金的使用,業委會也可以委托物管負責具體工作;另一方面,未成立業主大會選舉業委會的,相關業主可以自行實施或者委托物管實施,也可以向物管所在地居委會提出申請,由居委會在所屬街道辦事處的指導和監督下負責組織實施。
  據悉,廣州市擬在天河區和荔灣區等區域選擇條件較為成熟的小區試點業委會“直管”專項維修資金。
  直管
  業委會組織實施資金使用
  通過電子投票方式表決
  “我們小區將近800萬元的物業專項維修資金,原來存在銀行里只有活期利率,前幾年房管局改為三個月定期,每年的利息有30多萬元,如果改為一年定期,每年利息就有近40多萬元。”持續關註物業專項維修資金使用的荔灣區四季花園業委會主任徐凡向記者表示。
  據悉,為簡化使用程序,《辦法》擬規定,當物業區域需要使用物業專項維修資金的,由組織單位對維修的項目提出使用方案。專項維修資金劃轉業主大會管理的,維修項目的審價由業主在物業維修資金管理規約中約定。而且使用方案應當在所涉及物業範圍內的顯著位置向相關業主公示7日以上。另外,同樣需要經過兩個“2/3”以上業主的同意。
  值得一提的是,專項維修資金列支範圍內的業主可以採用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式進行表決。業委會可向專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知。當業主分戶賬面物業專項維修資金餘額不足首期交存額30%的,應當及時續交。不過,成立業主大會的,續交方案則可以由業主大會決定。
  增值
  自選專戶銀行存放資金
  以業委會為名開立專戶
  自定買國債或組合存款
  “房管局應該把選擇理財方式的權利還給業主。”徐凡表示,物業專項維修資金現時大部分存在農行,即使在現有法規內允許業主自主選擇理財方式,收益率也絕對比目前要提高。
  不過,記者瞭解到,業主目前並沒有自行選擇維修資金存放銀行的權利。目前廣州有中國農業銀行、中國建設銀行、廣州銀行和平安銀行等四家維修資金專戶管理銀行。其中,中國建設銀行負責辦理從化區、增城區、花都區、番禺區等四個行政區域維修資金的存儲和支付業務;中國農業銀行、廣州銀行和平安銀行負責辦理其餘八個行政區域維修資金的存儲和支付業務。
  《辦法》就此提出,經過業主大會的決定,未來業委會可以委托一家專戶管理銀行存放小區的專項維修金,並且以業委會為賬戶名開立專戶。在保證專項維修資金正常使用的前提下,可以按照規定用於購買國債和定期存款,預期利率水平不得低於廣州市建築安裝裝飾工程價格指數。同時購買方案也要經過業主大會同意。
  《辦法》還擬禁止業委會利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。並且要求業委會建立專項維修資金的財務賬目和業務檔案,制定專人或委托第三方機構進行管理。
  救命
  供電供水電梯出故障
  可申請緊急使用資金
  申請確認後一日到賬
  此前,不少業主表示,廣州沒有設置緊急情況下使用維修資金的情形和規定,令到專項維修資金在房子需要“救命”時派不上用場。而記者瞭解到,以《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第29條規定為例,北京就規定了發生危及房屋使用安全的五種緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,可以不經過雙重2/3的業主同意。
  據透露,《辦法》已註意到這一方面的問題。擬規定當物業出現危及人身和財產安全,或者嚴重影響正常使用的情形的,組織實施單位可申請緊急使用物業專項維修資金。以最容易出現問題的電梯為例,當電梯發生沖頂、蹲底等嚴重影響乘客安全事件的,或者電梯存在安全隱患經電梯檢驗檢測機構或者原電梯製造單位進行安全技術評價為危及乘客人身安全的,或定期檢驗時被責令停梯整改的;上述情況下都可以緊急申請試用維修金。而供電、供水、排水、屋頂、外牆等設施出現功能障礙或者脫落危險時,也都可以申請緊急使用維修資金。
  如果維修資金未劃轉業主大會管理的,物管企業在遇到緊急情況時,可以向房管部門申請,主管部門要在1個工作日內確認,並且在收到使用方案之日起1個工作日內將工程預算費用的50%劃轉到施工單位。項目竣工驗收後,再申請把剩餘款項劃轉給施工單位。  (原標題:業委會直管維修金 買國債存定期自定)
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